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        1. 地產行情
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          一線城市土地收入刷新歷史
          時間:2014/11/18 9:24:29

          ■本報記者張郁唯北京報道

               11月12日剛統計完近期土地市場拍賣的情況,一家房企拿地部門的小余起身合上電腦,長長地伸了個腰。緊盯北京市國土局推出的每宗地塊是他的工作,近期對重點地塊拿地的可行性分析讓小余忙得團團轉。“現在不拿地,明年又要漲了。”面對預期中的年終北京土地市場大戰,各家房企的“小余”們都備受壓力。

          盡管今年的房地產市場被公認為“寒冬”,但這并沒有耽誤一線城市土地收入再度刷新歷史的步伐。

              北京。進入11月,土地出讓金收入成功超過去年全年總額并刷新2013年創造的歷史紀錄,達到1861.67億元,根據克而瑞機構監測數據,北京市前十月土地成交總額與去年同比增長了39.7%,平均樓面價比去年同期增長52.7%,并且仍保持增長勢頭繼續前進,按照接下來兩個月的推地節奏,全年破2000億元已無懸念。

               上海。沸沸揚揚的黃浦區董家渡地王也將于11月18日現場正式掛牌競價,起始總價是248億元的天價,起始樓板價則達到了3.5萬元/平方米。該地塊將刷新上海的地王紀錄,預計拍賣總價將超過300億元。而上海11月將有14宗經營性用地出讓,起始總價達334億元,若按50%左右的溢價率計算,上海全年土地出讓金收入有望達到1700億元。

               廣州。11月10日一天9宗地塊吸金156.87億元的高潮,啟動了廣州土地市場的年終盛宴。11月廣州將推出30多宗土地,起拍總價超過300億元。12月廣州金融城的多宗地塊也將陸續推出。

               深圳。截至11月6日,土地成交收入516.07億元,已超過去年全年收成。

               “一線城市目前樓市有止跌反彈的跡象,所以地方政府在土地出讓上會加快節奏。對于部分房企來說,熬過了市場最冷的時期,資金面也得到了改善,所以積極拿地的動作會加大。”一位港股上市房企高管對中國房地產報記者表示。

          源于償債壓力

               “得趕緊賣地啊,審計署逼著他們還錢。”萬科集團高級副總裁、北京公司總經理毛大慶在被中國房地產報記者問到如何看近年北京土地出讓金創紀錄時這樣回答。他說:“土地出讓金是不可持續的,今年2000億元,明年3000億元,天底下哪有這樣的事情?”2013年北京土地市場極其火爆,當年土地出讓金占比財政收入也是接近50%。連續兩年的高額賣地,北京通過土地出讓“攬金”的目的非常明確,而攬金的原始動力則來源于入不敷出的債務壓力。北京市審計局公布數據顯示,截至2012年年底,北京土地償債規模高達3601.27億元,位列23個省份之首。而截至2013年6月,北京市縣兩級政府債務余額為6496億元,最近三年年均增長33%。據此測算,截至2013年年底,北京市地方債規模應當在6000億元上下,即北京市土地償債在整體債務中的份額應在50%~60%。

               有數據顯示,2009~2010年期間,北京市土地儲備貸款規模達到1725.5億元。加上2011年1~5月份新增的土地儲備貸款,即便在2009年之前,北京市土地整理儲備中心無任何貸款存量,上述三年半時間所積累的2000多億元的貸款,每個月還本付息就會超過100億元。

               廣州更是一線城市中土地財政依賴程度最高的城市。廣州去年土地出讓收入為615.2億元,占同期公共財政預算收入的比重超過五成。早在2012年,廣州市債務率及償債率兩大指標就逼近國際警戒線,截至2013年6月廣州市地方性債務及隱性債務兩項合計3561億元,僅每年利息就達220億元。廣州市市長陳建華在今年初就稱政府還本付息負擔比較重。而廣州市新任市委書記任學鋒自今年8月主政廣州后,更是部署了總投資達2500億元的120多個重點項目。這些項目的投資和債務的壓力,逼迫廣州在時隔半年的冷清之后,在市場轉暖和開發商信心恢復之后,再度啟動土地市場。

               從企業角度來看,一方面是需求積壓,今年以來土地市場的持續走冷,積壓了相當數量購地需求,另一方則是購地信心提振,9月下半月以來樓市成交的持續轉暖,也使得越來越多的房企開始關注土地市場。

               深圳一家信托機構人士告訴記者,從今年上半年開始,很多信托機構將房地產業務全部轉戰一線城市,只要不是太偏遠的地塊,機構都愿意投資。在該機構人士看來,造成一線城市土地被熱捧,一方面緣于一線城市有需求支撐,另一方面,有境內外投資機構的資金支撐。

               “整體來看溢價率有所上行,一線城市土地市場10月以來出現復蘇跡象”,中原地產分析師張大偉認為,一線城市土地市場整體成交依然活躍。一線城市土地市場依然維持高熱度,相比三四線城市看得見的風險,房企更加扎堆一線城市,在這種情況下,一線城市土地市場競爭依然激烈。

          土地收益最大化

               今年北京土地市場的出讓節奏堪稱完美,推地緊跟市場,與房企拿地節奏非常吻合。

               在年初,緊緊抓住2013年的熱度,北京土地市場集中推地,其中不乏西局等區域優質地王地塊。開發商們拿地熱情高漲,土地溢價率居高不下,第一季度土地出讓金就已超過700億元,完成全年數額的三分之一。

               緊接著二季度的土地出讓熱度略微有所下降,到今年5月,北京土地市場突然停止供地。這段時間,也正是今年房地產整體下行最迅猛的時期,開發商紛紛陷入銷售困局,資金層面也十分緊張,已然是無心拿地。

               緊接著三季度的供地也寥寥無幾。在“9·30”放松限貸政策之后,北京土地市場開始增加供地,在10月份順利回暖,房企們也受到一定政策利好影響,紛紛補充土地儲備。

               在有需求的時候加緊推地,土地的價格在競爭中被抬高。多位業內人士預計,今年最后一個多月,政府也會借著回暖態勢繼續供地“收金”。

               還有一個值得注意的是,今年北京調整了基準地價,基準地價是土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格評估的基礎,地方政府的土地抵押以土地估價為準,基準地價的上調,則有利于確保地方政府的土地融資。

               廣州今年的土地市場則隨著房地產市場的起伏經歷了從大熱到大冷的過程。今年一開年,廣州就先聲奪人,誕生了多個地王。但隨著市場驟冷,二季度土地市場也出現了速凍,多個優質地塊底價成交或流拍。這種狀況一直持續到10月,其中8月份的土地成交總金額甚至只有11億元。

               從二季度開始,廣州多次中止出讓和延遲出讓土地,其中就包括廣州金融城區域的地塊。

               截至目前,廣州土地出讓收入共760.87億元,經過11月和12月的高潮,廣州全年土地出讓金收入超過1000億元并無懸念。某信托經理在接受媒體采訪時介紹,一般來說,地方政府常以土地估價的一半作為償債來源,如果地價下行,土地作為償債的價值也將隨之下行。只要地價穩定,就可以把土地作為償債或者貸款的來源,以確保地方財政的持續。

          土地依賴癥難解

               至于土地出讓收入在多大程度上影響地方政府還債能力,財政部相關專家表示,土地出讓收入作為政府基本收入的一部分,要支撐保障房建設、按比例計提教育資金等大量民生支出,是不折不扣的政府“提款機”。

               “北京對土地出讓金依賴程度是很大的。”首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池告訴記者,地價是城市資源的反映,北京土地的價格肯定是越來越高,但是土地是稀缺的,對土地出讓金的依賴是不可持續的。

               “地方政府熱衷賣地生財,必然導致房價不斷攀升,出現‘越調越漲’的怪圈。”清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明指出,土地財政依賴癥難解,政府既要集約使用土地,提高基礎設施建設的水平,提高公共服務的水平,又要財政支出公開透明,削減不合理開支,建設節約型政府。(來源:中國房地產網-中國房地產報)


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